彼得森研究所近日發(fā)布研報,暢談中國房價下行對銀行業(yè),投資與消費產(chǎn)生的影響。
中國當(dāng)下正在進(jìn)行新一輪的銀行壓力測試。毫無疑問,房價下跌對銀行的影響必然會成為壓力測試的主要內(nèi)容。在過去的壓力測試中,包括官方和非官方在內(nèi),多數(shù)研究對中房價給銀行業(yè)造成沖擊輕描淡寫。比如,交行就在一份研究中表示,縱使房價下跌30%,其對銀行業(yè)不良貸款率甚至不會產(chǎn)生太大影響??v使房價下跌40%至50%,不良貸款率也將僅增長3.8至5.6個百分點。
目前中國商業(yè)銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%,不良貸款率不過將達(dá)到6.6%。讓我們再來看一下,在2007年,中國銀行業(yè)的不良貸款率為6.6%。而在3年前的2004年這個數(shù)據(jù)還要翻倍。所以,縱使房價下跌50%,中國商業(yè)銀行仍可以像21世紀(jì)前十年一樣進(jìn)行相對常態(tài)化運營。
乍一眼看這個很合理。房地產(chǎn)貸款占到商業(yè)銀行總貸款的20%,地產(chǎn)價格重挫會讓許多這些貸款面臨違約。多數(shù)違約可能將集中在杠桿水平較高的開發(fā)商頭上,而非事實上擁有多數(shù)房屋“股權(quán)”的住戶。雖然這會對銀行造成沖擊,但是在較高的資本緩沖水平下這一風(fēng)險仍屬可控。
然而,房價下跌造成的影響可能遠(yuǎn)非僅限于地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè),因為地產(chǎn)擁有消費和投資等其他屬性。對投資的影響將通過房屋作為融資抵押品的方式顯現(xiàn)。由于抵押貸款占到銀行總貸款的40%,意味著抵押品價格將因地產(chǎn)價格的下滑急速縮水。
按照中國銀行債權(quán)5級分類,如果抵押品價格下滑,銀行必須針對這一債權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)備金計提,銀行杠桿比率自然會下滑。另外一個問題就是多數(shù)企業(yè)借助不動產(chǎn)質(zhì)押向銀行融資,故抵押品價格下滑將令其遭遇融資困難。在這種情況下,企業(yè)就會降低投資,并影響到整個經(jīng)濟。
圖一
這在歷史上有沒有先例?就像今天的中國一樣,日本在上世紀(jì)80年代也面臨著大面積房地產(chǎn)泡沫。和中國一樣,泡沫多數(shù)來自于國內(nèi)資本市場融資,家庭杠桿比率因為購置地產(chǎn)首付款比例(40%)較高而相對偏低。銀行仍然占據(jù)金融市場主導(dǎo),抵押品也都來自于不動產(chǎn)。而在房價下跌50%以后,使用房地產(chǎn)融資的企業(yè)融資能力大幅下滑,企業(yè)投資減少,日本經(jīng)濟也因此受到影響。
由于中國企業(yè)債務(wù)水平目前已經(jīng)超出全年GDP總量的150%,地產(chǎn)價格下滑與投資之間的危險關(guān)系在仍然顯著。而在大量使用地產(chǎn)作為融資抵押品的地方政府融資平臺上,這一問題更加突出。地產(chǎn)價格下滑將令政府基建建設(shè)項目面臨停滯,經(jīng)濟將在側(cè)面受到影響。
圖二
此外,房地產(chǎn)價格下跌也會對消費造成影響。對消費的沖擊來自兩方面,第一,由于大部分購房行為源自投資。2012年前半年投資購房占比超出50%。第二,中國家庭多數(shù)財富以不動產(chǎn)的形式存在。這一比例在40%(美國為30%)。如果房價果真像交行所說的一樣出現(xiàn)大幅下滑,毫無疑問家庭支出就會相應(yīng)減少。
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